Built to Suit: nem sempre a modalidade é a melhor opção para galpões logísticos

Com condomínios logísticos mais avançados, o Built to Suit acaba sendo uma opção cada vez mais de nicho

O Build to Suit (B2S ou BTS) – algo como "construção sob medida" – é uma modalidade de operação imobiliária que ganhou espaço no Brasil pela sua forma personalizada. Diferentemente de contratos feitos com base em imóveis já existentes, o BTS possibilita que o espaço seja construído com base nos interesses do cliente. De acordo com Rodrigo Demeterco, presidente da Capital Realty, desenvolvedora e administradora de ativos imobiliários no setor de infraestrutura logística, o produto tende a ser eficiente, porque o locatário extrai o máximo do espaço. Entretanto, o modelo funciona melhor quando o cliente precisa armazenar algo muito específico e que não é contemplado por galpões padrão, algo cada vez mais raro.

"Particularmente, não vejo o Built to Suit como uma substituição aos galpões tradicionais, mas como um modelo de empreendimento. Antigamente, quando uma empresa precisava de um armazém de padrão elevado, ela buscava um contrato BTS. Hoje, os armazéns especulativos, de condomínio ou modular já estão tão avançados que atendem a essa demanda”, acredita.

Para Demeterco, o BTS foi mais necessário há alguns anos, quando os condomínios logísticos tinham uma presença mais tímida. "Agora você pode aprimorar, fazer pequenas alterações que para se adequar às necessidades da empresa, mas a concepção do armazém já atende boa parte do que o cliente precisa”, acredita. Entretanto, Demeterco ressalta que a modalidade não é descartável. "Quando não há mais módulo disponível para expansão ou melhoria dentro do condomínio, o modelo BTS é viável, pois é um projeto mais específico para aquele ocupante”, explica.

Alguns exemplos de operações que necessitariam do BTS, citados por Demeterco, são operações industrializadas, como fábricas, produtos com necessidade de armazenagem específica ou locais afastados. "Há casos de empresas que precisam estar localizadas em lugares remotos, que não estejam em um ponto concentrador. Nesses casos, o Built to Suit acaba se encaixando perfeitamente", explica.

Embora o BTS seja vantajoso para determinadas empresas, Demeterco diz que os problemas começam quando o produto não atende a exigência e a expectativa do cliente ou quando não fica pronto na data prevista para o locatário. “Quando uma das partes não cumpre o combinado, é complicado. Mas a regra é muito clara: se algo é desrespeitado, há indenizações. Por isso, esse contrato deve ser muito bem analisado e revisto”, reforça.

Complexidade nos contratos

O modelo BTS são normalmente contratos de longo prazo (10 a 15 anos) e é necessário que o imóvel atenda plenamente às necessidades do ocupante durante todo o período, uma vez que, normalmente, não há possibilidade de redução da área locada ou renegociações do valor de locação durante a vigência do contrato.
Embora seja um tipo de locação empresarial, o aluguel BTS tem algumas diferenças dos contratos convencionais e elas se referem, principalmente, ao direito de revisão contratual e ao valor da multa por rescisão antecipada.