O condomínio logístico e suas peculiaridades

Empreendimento pode ser boa opção de investimento, desde que observadas questões legais e de lucratividade

Artigo | Por Paula Farias*

O condomínio logístico é apontado como um grande fenômeno no mercado, e traz consigo a ideia de economia, agilidade e flexibilidade. Com início no Brasil a partir da década de 1990, o condomínio logístico surge para sanar deficiências no transporte rodoviário de grandes capitais. Segundo pesquisas, em 2015 eram 10,8 milhões de m² de condomínio logístico em todo país, e os números apontam um crescimento exponencial.

O crescimento do condomínio logístico atrai olhares de investidores ou realizadores do projeto, e também de empresários ou inquilinos que irão utilizar do espaço para suas operações. Essa relação é gerida pela Lei de Inquilinato, e merece atenção, uma vez que não há partes específicas no ordenamento que trate das peculiaridades dessa transação.

Antes de qualquer escolha ou negociação, alguns pontos devem ser observados, a fim de garantir que a operação seja vantajosa a ambos, e principalmente que alcance o objeto principal dos participantes: a lucratividade.

Os riscos são inúmeros, assim como toda e qualquer operação de investimento. Ressalta-se que aqui o investimento não é apenas daquele que idealiza o empreendimento, mas também do empresário que deseja levar suas operações para determinada área. 

Dentre os importantes cuidados, destaca-se a necessidade de conhecer se o empreendimento é individualizado, se o condomínio apresenta a flexibilidade de expansão necessária para a empresa e se o condomínio atende as necessidades de seus condôminos. Todas as observações apresentadas trazem a ideia de prevenção e devem ser observadas antes da celebração de qualquer contrato, e de preferência, com um profissional da área que aponte as regularidades e possibilidades da negociação.

A individualização das áreas traz a ideia de proteção ao condômino, empresário que levará suas operações para o empreendimento. Nesse caso, é possível destacar a garantia de preferência em caso de venda do imóvel, como traz o artigo 27 da Lei de Inquilinato. Muitas empresas requerem de seus administradores a demonstração do porquê da escolha do endereço para as operações, com detalhes daquele condomínio que se demonstra mais vantajoso. A individualização do imóvel é o ponto chave que faz com que muitos empresários optem por determinado condomínio logístico, trazendo a tranquilidade de que a compra será possível em futura negociação, se acontecer.

Outra questão bastante importante diz respeito a possibilidade de expansão. A busca pelos condomínios logísticos não para de crescer em todo o país, o que gera uma maior concorrência e dificuldade de encontrar novos locais. Por esse motivo, é de extrema relevância buscar saber se o empreendimento de hoje permite que a empresa inquilina expanda suas operações, e se necessário, se permite alterações de projeto para que seja possível sanar a necessidade de crescimento. Todas as essas informações precisam estar previstas em contrato, a fim de resguardar os direitos e obrigações apresentados previamente entre as partes interessadas.

Por fim, e não menos importante, tem-se a questão de conhecer o regimento do condomínio e saber se ele atende as necessidades diárias dos seus condôminos. O ponto que mais merece atenção nesse fator diz respeito ao seguro, que sofre influência de acordo com as empresas que operam dentro do empreendimento. É necessário exigir do administrador que esteja preparado e atento às necessidades, a fim de trazer amparo e proteção aos empresários que ali se encontram, e principalmente, controlar as questões de rateio de acordo com as influências de cada empresa do condomínio.

Mais uma vez, faz-se importante destacar que todas as observações aqui apresentadas, e diversas outras que possivelmente irão surgir de acordo com a necessidade individual dos empresários, devem ser documentadas no instrumento particular, a ser assinado pelas partes interessadas, com o auxílio de um profissional especializado na área. A ideia e a importância do profissional visam garantir que a operação imobiliária e de investimento a ser realizada traga amparo legal e segurança jurídica para ambos.

Ademais, uma vez que todas as negociações estejam pautadas no contrato a ser assinado, resguarda-se as partes de toda e qualquer discussão futura, trazendo ainda mais retorno nas operações e no investimento, possibilitando acordos, e evitando, desta forma, ações judiciais desnecessárias que acabam por postergar e onerar as relações negociais.

* Paula Farias é advogada especialista em direito imobiliário e negócios imobiliários e sócia fundadora do escritório Paula Farias Advocacia. Ela atua com ênfase nas áreas imobiliária e planejamento sucessório, tem MBA em Direito e Negócios Imobiliários, possui diversas experiências internacionais, como atualização em Direito Comparativo, pela Universidade de Haute Alsace (França) e atualização em Negócios e Economia Internacional, pela Universidade do Minho (Portugal).