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A importância da análise ambiental em terrenos para construção de galpões logísticos

Artigo | Por Ademir Marcos *

Em um mercado cada vez mais competitivo, em busca de melhores preços em todas as etapas de desenvolvimento de negócios é imprescindível que todas as disciplinas envolvidas estejam em harmonia para evitar custos adicionais.

No caso de desenvolvimento de galpões logísticos não é diferente. O desenvolvimento de projetos de arquitetura, desde a concepção, devem contemplar também as questões ambientais para que não onerem a execução de platôs e dos galpões. Neste sentido a etapa de due dilligence – anterior a aquisição de uma área – é fundamental para identificar precisamente as condições ambientais superficiais (fauna, flora, rios, lagos e córregos) e as mais profundas para analisar qualquer contaminação pré-existente no solo que possa vir a prejudicar as devidas futuras licenças de operação.

Um bom exemplo se refere ao posicionamento de nascentes. Muitas vezes são utilizados documentos históricos, como cartas da Emplasa (Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano) desatualizadas e que podem comprometer a viabilidade de um projeto. Para estes casos, a contratação de um levantamento georreferenciado para demarcação exata do local da nascente pode ser decisiva para aquisição ou não de um terreno, pois pode comprometer a proposta de implantação de projetos de arquitetura e consequentemente a viabilidade do projeto em si. A partir da exata demarcação, a execução dos projetos de arquitetura tem maior precisão para identificar o real aproveitamento de cada área.

Também a partir deste tipo de levantamento é possível traçar estratégias de arquitetura para vencer obstáculos naturais, respeitando os ditames legais. Como, por exemplo, transposição de rios dentro de uma mesma área por meio de pontes, desde que devidamente aprovadas pelos órgãos responsáveis, como o DAEE (Departamento de Água e Energia Elétrica) no estado de São Paulo.

Além dos rios e nascentes, a questão da existência da fauna é decisiva para direcionar todo o conceito de um projeto de arquitetura. Primeiramente há de se mapear a localização das matas para que as mesmas sejam respeitadas conforme as exigências legais. E em um segundo momento identificar quais matas e em quais quantidades podem ser removidas. Somente a partir do conjunto dessas informações é que se pode obter um projeto de arquitetura fiel em relação ao potencial de uma área. Vale ressaltar que a partir do projeto de arquitetura pode-se negociar com os devidos órgãos (Prefeituras, CETESB, (no caso de São Paulo), IBAMA, etc.) a retirada de espécies que exigem compensação ambiental e desta forma elevar o aproveitamento de determinada área.

Em casos de descumprimento das questões acima destacadas já restou demonstrado que a fiscalização é implacável, incorrendo em embargados, assinatura de TACs (Termos de Ajustes de Conduta) e multas elevadas. Desta forma, cumprir com as exigências legais é tarefa que necessita de precisão e especialidade para gerar um projeto seguro e que seja capaz de trazer os benefícios almejados, por isso a harmonia das disciplinas ambientais é importante em todas as etapas de desenvolvimento de um projeto.

 

* Ademir Marcos é CEO na empresa Marcos & Farina Arquitetos 

 

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